首页 >
知识百科 >
金融 >
金融术语 >
断供

断供

导读:发生投资经营失败、工作变动、突然患重病以及其他重大变故等原因导致经济状况恶化,但直接的原因还是超过自身经济实力的购房者,因无力承受每月的月供而违约,尤其是近年来央行连续多次加息,也导致了按揭购房者的还贷压力不断加大。...

断供

发生投资经营失败、工作变动、突然患重病以及其他重大变故等原因导致经济状况恶化,但直接的原因还是超过自身经济实力的购房者,因无力承受每月的月供而违约,尤其是近年来央行连续多次加息,也导致了按揭购房者的还贷压力不断加大。

深圳将现断供潮

深圳房价持续下跌,许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水,他们所欠银行的购房贷款,其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价,也就是说,这些房子已经成了负资产,而一些房主则是选择把房子扔给了银行,当然他们也不再偿还银行的贷款。

个人住房贷款,向来被视作商业银行最优质的业务,不过近期深圳部分商业银行却被卷入“断供”风波。昨天,深圳银监部门在接受采访时没有向《第一财经日报》披露“断供”的具体数据,但有部分银行内部人士向记者表示“断供”并未大规模发生。

深圳一家国有商业银行的分行行长向记者透露,现在银监局正在逐家银行排查,去年有违规贷款的分行压力都比较大。但真实“断供”情况并不是外界猜测的那么严重,事实上几乎没有分行因为“断供”问题面临压力。该人士表示,在银行的所有贷款中,个贷比例并不高,因此即使有“断供”,其所占比例也非常小,再加上个人住房贷款以房子作为抵押,银行比较容易处理这些资产,这也是商业银行并不担心“断供”的原因。

而深圳另一家银行的信贷负责人则向记者指出,从他所在的银行情况看,“断供”一直都有发生,现在并没有大规模发生的迹象。

据悉,深圳银监局已就各个分行的房贷问题进行调查,目前该局尚未披露调查结果。但深圳银行间有未经证实的数据显示,截至5月末,深圳个人住房贷款余额为2200亿元,不良率为0.67%,并未出现大面积“断供”。

深圳中原地产总经理李智耀日前接受《第一财经日报》采访时称,“断供”不会大面积爆发。在他看来,在高价位买房并出现负资产的比例不多,且其中并不是所有人都选择“断供”。

有公开数据显示,2007年底深圳房贷余额接近2300亿元,较2006年底的1719.7亿元有大幅度增加。由于目前深圳房价约为2006年底的水平,这意味着去年的新增贷款可能面临压力。李智耀指出,大部分人不会选择轻易“断供”,因为一旦“断供”不但意味着所有投入一去无回,更关键的是个人信用将受重创,基本不可能再从银行获得任何贷款。

断供现象解读

断供房贷有多大麻烦,深圳爆发的楼市断供现象引起全面关注。金融和法律界人士对江苏商报表示,断供之后购房者不可能撇清关系:除了会被列入央行征信“黑名单”,房被拍卖后不足以偿还贷款部分仍须偿还。不过,南京房价目前没有巨幅下跌可能,市民不必为断供烦恼。“断供”,很多南京购房者可能想都没想过。而在深圳,现在越来越多的购房者选择了断供。

经过央视《经济半小时》的报道,深圳“断供现”象成为全国人的新话题。房价有怎样的跌幅才会逼得购房者出此下策?断供之后,能和银行撇清关系吗?这一行为,会为今后的生活带来多大的麻烦?

江苏商报采访金融和法律界人士,为读者全面解读“断供”这个楼市新现象。

现状,去年2.3万/平方米的房子现在1.1万,房价租金双双降低,深圳部分楼盘房价跌了一半深圳楼市目前情况究竟怎样,记者昨日采访了一位知情人士。许先生3年前因工作变动,从深圳来到南京,从事房产中介的他,在深圳目前还有不少朋友从事地产销售方面的工作。

许先生告诉记者,自己上月还曾回过深圳,深圳房价已经比2007年的时候有很大差异了。 “泊林花园2007年10月份二手房挂牌价格12000元/平方米,2008年7月市场实际成交价只有9000元/平方米;嘉多利花园2007年报价13000元/平方米,今年9500元/平方米成交;庐峰翠苑去年报价13000元/平方米,今年9500元/平方米成交……这种例子现在太多了,数都数不过来。”

“和深圳蛇口地区部分房产的降幅来看,这些都算不了什么。”许先生的一位朋友告诉他,“蛇口地区一个大盘的均价从去年的2.3万元/平方米降到了现在的1.1万元/平方米,均价降了一半都不止。其实这楼盘的地理位置可以说非常好,因为蛇口和香港隔海相望,2007年两地间的深圳湾大桥通车,更让蛇口的房价猛涨。这个楼盘就在深圳湾大桥的旁边,一度受到热捧,这也是其均价叫到2.3万/平方米的原因。这么好的盘子,今年却因为市场的冷淡,开发商只有采取降价销售的策略,目前每平方米的价格只有1.1万元。而且这楼盘的租金价格也有所下降,去年那里130平方米的房子每月租金能达到8000元,而今年只能租到3500元。”

亲历,“这套房子我不要了!”

英郡年华是深圳市布吉的一个楼盘,李小姐今年年初在这里通过按揭买了一套40多平方米的一居。但是在交了3个月的月供后,李小姐决定断供——就是不再向银行交纳月供,这套房子她不要了。

李小姐说:“太过分了,拼命地降价!现在布吉整个楼盘,英郡是很出名的,它降价降得很出名。”

李小姐购买英郡年华的单价是11000多元/平方米,很多早一点购买的业主价格更高,最高的是13000多元/平方米。但是现在,这里新开的英郡年华三期售价只有6888元/平方米,跌幅超过了40%。

李小姐说:“它的跌价太吓人了,今天是6888元,是不是再过一个月就是5888元,都有可能。”

不仅如此,李小姐她们买的是毛坯房,现在6888元的新房不仅送精装修,还有一系列的优惠。

深圳英郡年华业主刘先生告诉记者:“据说下一步还会送车,上次来的时候开发商就承诺,会在10套房子里面送一辆车。”

断供

断供

李小姐说,这套房子已经是实实在在的负资产,因为这套房子30万元都卖不到,但是她却欠了银行40万元的贷款。“我宁愿这套房子不要了,什么都不要了,大不了以后租房子——也只能是这样。”李小姐是这个月刚刚断供,和她一起断供的还有两个人。

李小姐告诉记者:“刚开始银行每天打电话给我,后来就变成每天发信息。再后来,告诉我3个月了要有起诉函给我了。”对此,李小姐明确表示,如果开庭的话她也不会去,反正就不管了。

断供对购房者来说,意味着给银行的每个月的还款,全都打了水漂,更严重的是她的名字从此会打入银行的信用黑名单,以后再办信用卡、办贷款,都会是个麻烦。

说“法”,要背一辈子“信用债”,律师提醒,“断供”不仅使买房人经济受损,一旦被列入“黑名单”,今后消费和贷款都会受影响“深圳房价大跌,下降幅度已经达到40%了。”最近,江苏苏源律师事务所地产部主任朱晓飞一直在关注全国各地的房地产市场。对于部分贷款买房人“断供”的现象,朱晓飞称,银行面临着“道德风险”。但他提醒广大买房人,“断供”不代表啥事情也没有,相反,隐患很多,如再次购房时会丧失银行信用,有钱故意不还的,还有可能被拘留。

罚的钱比“断”的多

“断供”给借款人带来最直接的影响之一便是经济风险。相关人士告诉记者,借款人“断供”后除了支付正常的本金和利息之外,还将产生罚息,一般按每天万分之2.1计算,而且,按照银行的规定,“断供”后银行是有权计算复息的。这对贷款者是笔巨大的负担。

“别以为房子不要了就没事了,银行还是要找你麻烦的!”江苏海浪律师事务所消费信贷专门法律服务中心肖鹏律师告诉记者,贷款买房人在银行办了按揭贷款之后,两者之间便是一种借款合同关系,借款人将房产抵押给银行,并应当按期还款。

消费和再次贷款受到制约 贷款买房人“断供”后,还将面临信用危机。“放弃归还贷款,在个人信用方面,将会是个污点,今后消费和再次贷款都会受到种种制约。”江苏海浪律师事务所消费信贷专门法律服务中心肖鹏律师提醒。

肖鹏律师介绍,如今,中国人民银行已经建立了个人征信系统,该系统与全国各大银行联网,如果借款人逾期达到一定期数的话,将会产生不良征信记录,也就是进入“黑名单”。一旦进入“黑名单”,将会对借款人再贷款产生影响,如再次购房贷款时,将会丧失银行信用,贷款面临比较困难。据悉,该系统将可能与工商、税务等机关联网。一旦进入“黑名单”,借款人将来申请开公司时可能会遇阻,将来也很难享受税收优惠政策,甚至小孩出国也会受到影响。

为此,律师提醒购房者在决定贷款购房前一定要慎之又慎。

预测,南京没有“断供”风险

“深圳房贷断供只是当地的个人案例,南京目前为止还没听说过。”从事房贷业务有近10年经验的华夏银行南京分行个人业务部副总经理王成福告诉记者,收入跟不上房贷支出而导致房贷断供的现象全国各地都有,但是像深圳那样,因为房价跌幅过大而导致买房人断供的南京还没出现。不过这种现象应该让银行业警觉。

那么,通常情况下,买房人断供银行会如何处置?对此,王成福介绍,一般来说,买房人第一个月出现逾期还贷,银行就会电话通知买房人。因为有的人不是恶意逾期还贷,可能是因为出差、家庭变故等多种原因而导致的。但是到了第二月,买房人还是逾期还贷的话,银行的信贷人员就会上门或是直接到其所在单位催讨。而如果到了第三月,买房人还是无法还贷,银行就会给他发律师函。此时,也标志着处置买房人的房产已经进入了司法程序。“走到这一步,是任何一家银行都不愿看到的。”王成福表示。

而一旦进入司法程序,也意味着买房人的房产将被拍卖。王成福透露,虽然目前南京的房价出现滞涨,但是也没有出现大幅下跌,这是跟深圳最根本的区别。由于买房人在办理房贷时支付了近30%的首付,除非南京房价下跌30%以上,否则银行仍然不会亏本。

银行方面对南京的楼市还是有信心的,一些银行人士表示,银行有专门的机构对南京楼市做出评估。机构出具的报告认为,南京主城区的房价不可能下跌30%。

解释,房拍了,不够部分还得补上

江苏苏源律师事务所地产部主任朱晓飞介绍说,银行将通过诉讼的途径提前收回全部贷款本息,并确认对借款人抵押的房产享有优先受偿权。诉讼后,若借款人无法偿还全部贷款本息,银行会申请法院执行,进而拍卖借款人所抵押的房产。

根据法律规定:抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的,应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分,由债务人清偿。也就是说,抵押房屋的拍卖款不足以偿还全部贷款本息及相关费用时,银行有权继续向借款人追偿。

如陈小姐2007年花100万元买了一套房子,首付付了两成,即20万元,分期还款又还了5万元,如今还差银行75万元。而按照现在的市场价格,银行将这套房子拍卖后,只能获得60万元,并不足以偿还75万元的贷款。剩余的15万元,陈小姐仍需偿还。

相反,如果拍卖款项高于借款人应当偿还的贷款,银行在扣除相关成本费用之后,将把余款归还给借款人。

江苏苏源律师事务所地产部主任朱晓飞提醒,对于拒不还款的人,银行还可以申请法院强制执行,如通过直接扣工资,限制消费等方式,有意躲藏、转移财产的,法院有权拘留借款人。

延伸阅读,房价下跌30%是临界点

房价从坐上云霄飞车一飞冲天后,非理性上涨引发的结果,必然是跳水。深圳房地产市场出现调整后,房价有较大幅度的下降。深圳房地产研究中心最新的研究报告称,今年5月,深圳房价比去年最高点下降了36%。而个人房贷风险临界点是房价下跌30%,因此,去年高位接盘者的个人房贷风险让人担忧。

在深圳房价从2007年年底最高点下跌三成时,风语的一篇博文《深圳银行断供过千亿》引起关注。目前深圳房价继续下跌,风语向记者爆料称,深圳房贷负资产人数超过30万。

目前,相继有业主站出来表示自己成为负资产,选择了断供。记者了解到,他们中有的是真正的住房需求者,但也有不少是炒楼者。在去年房价直线上升时,炒楼者高位接下“击鼓传花的最后一棒”,如今面对高额月供,无奈之下,一些扛不下去的炒楼者只好选择断供,以减少损失。有自住房业主向记者表示:断供后,重新买一套也划算。

有关专家表示,对于炒楼者来说,房价下跌一步步吞噬了他们手中的资产,在租不抵供的情况下,断供成了很多炒房客的选择;而对于自住房业主来说,房价下跌对他们影响其实很小,断供实在是下下策。毕竟,断供会引发一系列问题,个人信贷将产生污点。

购房者说

深圳的小邱最近面临异常痛苦的抉择:房子要不要“断供”?更严重的是精神压力太大,“这事已经让我有点神经兮兮了”。

小邱是在表哥的影响下开始“炒房”的。2007年5月,表哥想买套房子给父母住。他看中一套总价52万元的房子,就支付了4万元定金。没过多久,由于父母对房子不满意,表哥就委托售楼处把房子转让出去。不料想,刚把风声放出去,立即就有多个买家争抢,有人出价56万。结果,除去给中介的费用,表哥净赚了3万多。

表哥挣的“快钱”让小邱好生羡慕,他决定如法炮制。经过一段时间的研究,小邱最后在去年7月以1.6万元/平米的价格买入一套50多平米的房子,贷款七成,月供5000多元。虽然月供占到他月收入的六成多,但他感到的只有兴奋。

接下来的几个月,小邱每次登陆社区论坛,都能听到房价又涨了的消息。基于对楼市坚定的信心,虽然曾经有机会以1.8万元/平米的价格将房子出手,小邱却不为所动。他的目标价位已经从1.8万元/平米涨到了2万元/平米。因为他看到,旁边一个楼盘的开盘均价已达到2万元/平米,部分单元的价格直逼2.5万元/平米。

断供

断供

甜蜜的日子只过了半年。2008年元旦过后,小邱突然感觉气氛不对。社区论坛里突然出现了1.6万元/平米转让房子的帖子。他开始疯狂收集关于房价走势的分析资料,希望找出房价不会大跌的理由。而北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆2007年的讲话,是小邱最愿意看到的预测之一。徐滇庆说,购房者、拥有住房的人、房地产开发商、地方政府和新闻媒体是推动房价上升的力量,这些力量都很强大,所以没有不上涨的理由。房价下跌的几个主要原因都不具备,包括产业转移、经济萧条、利率和汇率上升、土地政策放松、政府干预、金融危机等。2008年2月,小邱房子所在的楼盘三期开盘,带2000元/平米精装修的房子均价也仅有1.2万元/平米左右,而且还有认购97折、7天内签约98折等额外优惠。这样算下来,三期房子均价已在每平米万元以下,相对于小邱的买入价格1.6万元/平米,等于缩水了将近四成。

“负资产”瞬间降临到小邱的身上,这让他一时不知所措。

此时,小邱想以每平米1万元以上的价格出手已经不可能了,甚至降到每平米9000元都乏人问津。

“我想断供了之,撒手不管。”小邱无奈地说。但到银行一问,却发现事情没有这么简单。工作人员告诉小邱,断供并非明智之举。他给小邱算了一笔账:小邱的房子原值80万,贷款56万,单价1.6万元/平米,现在该房子每平米价格1万元,市场价值仅为50万,已经低于贷款额。更为重要的是,如果小邱选择断供,那么到时的拍卖价比市场价还要低,一般要有10%-20%的折扣,这样算下来,能够收回的房款可能仅有45万,相比56万的贷款额还有10万元左右的差距。

最要命的是,银行工作人员告诉他,按照相关法规的规定,银行对按揭贷款是有无限追索权的,这意味着,银行还可以追讨那相差的10万元。也就是说,即使房子被拍卖了,小邱还欠银行10万元。这些钱是必须还的,“我总不能隐姓埋名出走江湖吧”。

断不断供?这是摆在小邱面前的一个难题。继续供下去,过高的月供压得他喘不过气来,如果不是仍住在父母家,他早就顶不住了;选择断供,不仅20多万的首付打了水漂,而且还要背上10万元的债务。进退两难之下,小邱只有寄望于房价再次涨起来。但情况似乎并不乐观。小邱说,几天前,深圳市官方的房地产研究中心建议政府出手“救市”,“这就说明,房价要再起来是一件困难的事情”。

小邱的女朋友说,“他已成了惊弓之鸟,什么消息都首先从负面的角度来考虑!”

小麦财经
客服电话
400-188-2737
(专栏入驻及广告合作请联系客服!)
小麦财经

扫一扫访问手机站

工信部鄂ICP备17016175号 鄂公安网备: 42018502000610号 证券投资基金业协会:P1026975 网络文化经营许可证:鄂网文【2017】6689-147号

©小麦财经 All Rights Reserved 版权所有