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差别房贷

差别房贷

导读:央行在近日召开的央行分支行行长座谈会上强调,下半年要继续落实好适度宽松的货币政策,同时严格执行差别房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。...

央行在近日召开的央行分支行行长座谈会上强调,下半年要继续落实好适度宽松的货币政策,同时严格执行差别房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。

差别房贷定义

差别化房贷政策 即对第一套自主性购房给予政策性贷款优惠,而投机性/投资性住房严格控制,增加投资成本。

差别房贷简介

2010年4月13日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。

央行表示,下半年要继续实施适度宽松的货币政策,按照年初确定的全年货币信贷预期目标,进一步加强和改善流动性管理,合理搭配公开市场操作、存款准备金率等工具,保持银行体系流动性处于合理水平。  7月30日至31日,在兰州召开的人民银行分支行行长座谈会、央行人才工作会议部署了央行下半年工作重点。会议认为,要引导金融机构合理把握贷款投放总量、投向和节奏。加强宏观政策的协调配合。落实好“有扶有控”的信贷政策,进一步加大对“三农”、自主创新、社会事业等薄弱环节和区域协调发展的支持力度,支持加快培育和发展战略性新兴产业,严格控制“两高”行业和产能过剩行业的贷款。严格执行差别房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。研究制定金融支持西部大开发的具体政策措施,全面支持救灾应急和灾后重建。

会议表示,要进一步提高货币政策的预见性、针对性和有效性,密切跟踪分析国内外经济金融形势和市场变化,重点关注主要经济体宏观经济形势和货币政策动向、欧洲主权债务危机、国际金融市场变化以及国内主要经济金融指标走势、房地产市场变化、银行体系流动性等问题,及早研究和发现苗头性、倾向性问题,进一步增强宏观形势分析判断的前瞻性。

会议指出,要继续推动金融改革发展,维护好金融稳定和安全。要推动农业银行在改制上市基础上,进一步完善公司治理,全面加强和改进“三农”金融服务。加快推进中国进出口银行和中国出口信用保险公司改革。继续做好跨境贸易和投资中人民币运用有关工作。密切关注国际金融监管改革进展,积极参与国际金融交流与合作。继续做好中国金融稳定评估。加强金融市场建设,完善基础实施,加快债券市场业务品种创新。积极服务上海国际金融中心建设。继续深化外汇管理体制改革,促进贸易投资便利化,加强跨境资金流动监管。要切实履行金融稳定职责,防范好金融风险特别是区域性和系统性风险。

央行强调,下半年要落实好“有扶有控”的信贷政策,要严格控制“两高”行业和产能过剩行业的贷款,要严格执行“二套房贷款申请人首付不低于五成、利率上浮10%”等差别化的房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。

数据显示,今年上半年房地产贷款的增速明显回落,特别是二季度用于房地产开发的新增贷款额比一季度大幅下降了62%。对于房地产调控可能引发的商业房地产贷款风险,近期银监会还进行了银行业系统压力测试,测试结果表明,房价下降30%、利率上升108个基点的前提下,样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点。

差别房贷政策

央行2010年8月1日公布了近日召开的央行分支行行长座谈会内容,央行强调,下半年要继续落实好适度宽松的货币政策,同时严格执行差别房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。

提高二套房贷首付比例与基准贷款利率,房价过高地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而且二套房认贷限制投机炒房的力度前所未有。以家庭为单位认定二套房的同时,又执行认房又认贷的严厉政策。差别化房贷政策让消费者对遏制房价过快上涨重新燃起希望。在楼市调控新政遭遇阻力、楼市调控政策松动小道消息满天飞的关键时刻,央行召开分支行行长座谈会,重申下半年严格执行差别房贷政策。这既是对银行信贷风险的警示,也是对投机炒房者的忠告。但是换个角度看,央行此时重申差别化房贷政策,是否说明此前的差别化房贷政策执行并不“严格”呢?

不可否认,差别化房贷政策对依靠贷款炒房的小炒家有遏制作用,但是,对经济实力雄厚的投机大炒家来说,即便取消房贷,对他们炒房的影响也不大。房价过高地区的界定也不够清晰,如果仅限北京、上海、深圳等房价一线城市严格执行三套房贷与非本地居民房贷政策,炒房者可能会转向二三线城市。这个问题不可掉以轻心。而且,差别化房贷政策不在重申,重在执行,需要银行积极配合,不能让银行与炒房者采取变通手段规避国家政策。因此,我在肯定央行重申执行差别化房贷政策的同时,更关注差别化房贷政策的执行力。

更为重要的是,房价过快上涨不全是购房者投机炒房惹祸,地方政府过分依赖房地产财政,开发商始终不放弃暴利思维同样值得警惕。因此,除了执行差别化房贷等金融措施以外,增加居住用地供应总量、增加保障性住房和中小套型商品房有效供给,加大对捂盘惜售、囤积房源、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度,都为房价理性回归提供了政策保障与市场原动力。

尽管有开发商公布房价成本时自曝“亏本销售”。但是事实证明,房价暴利并未剔除。去年国土资源部调查爆出“地价二百五房价二万”的猛料,深圳市政府回购商品房,泄露出“成本五千市场均价三万五”的秘密。前不久更有开发商自曝利润百倍。当下,全国房价仍然居高不下,严重背离了消费者的经济承受力。更令人担忧的是,尽管政府供地计划增加,但是价格畸高的商品房建设如火如荼,低收入百姓渴盼的保障房“欲抱琵琶半遮面”。保障房鹊巢鸠占、公务员内部价买房屡见报端,住房市场冰火两重天,地方政府实际上是选择性作为。

虽说住房消费已经进入了市场化时代,房价走向应由消费者与开发商在市场框架内博弈。但是从构建和谐社会的层面看,作为百姓重要生活资料的自用住房,不仅仅是一种商品;它实际上带有准公共产品的性质,让百姓“居者有其屋”,不是杜甫说醉话,而是政府义不容辞的职责。

因此,除了银行严格执行差别化房贷政策,防范信贷风险,遏制投机炒房以外,开发商要放弃暴利思维,还原房价成本。地方政府更应尽职尽责。培植新的经济增长点,减少对房地产财政的依赖,降低地价、税费让利于民,把保障房项目做好做实,为推进中小套型商品房供应与房价理性回归提供市场动力。

另一方面要加大开发商违规成本。加大违规开发商的查处力度,明确处罚细则,开发商违规,只要查证属实,就启动处罚程序。督促开发商用正常手段运作市场,也让消费者逐渐回归购房理性。

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